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“小产权房”风险问题研究

   日期:2021-07-21     来源:www.xuanrender.com    作者:未知    浏览:403    评论:0    
核心提示:内容摘要】“小产权房”的兴起是近年来在全国各大城市周围愈加引人注目的一个社会现象。

1. 丁烈云。 房产开发[M]。 北京: 中国建工出版社,2004

2. 陈耀东,张志坡。 农村集体土地所有权之法律深思[J]。 贵州师范大学学报( 社会科学版) ,2005

3. 符启林。 房产法[M]。 北京: 法律出版社,2004

1、引言。

“小产权房”的权属证书没房管部门盖章,仅有乡( 镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,故也称之为“乡产权”。

现在“小产权房”的建设、销售、权属登记三个环节,构成了“小产权房”风险链的链首、链身、链尾。

2、“链首”———建设风险。

“小产权房”的建设阶段存在着是不是符合规划审批的风险。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定: “农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,根据下列审批程序办理: ( 一) 需要用耕地的,经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查赞同并出具地址选择建议书后,方可根据《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地; ( 二) 用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府依据村庄、集镇规划和土地借助规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要用集体所有些土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会赞同后,根据前款第( 一) 项规定的审批程序办理。”

这样来看,“小产权房”在规划的农用地上盖房,这包括两种状况,一是占用基本农田,二是占用耕地。假如未经政府批准,“小产权房”在规划的农用地上盖房,此类建设刚开始就是不合法的。除此情形外,假如“小产权房”在规划的非农用地上,由相应人民政府依据村庄、集镇规划和土地借助规划批准建设的有品质保障的房子,从房子建设本身而言,该类“小产权房”不违法但即便建设合法,并不意味着“小产权房”的其他环节没风险。

3、“链身”———销售风险。

购买“小产权房”的主体包括两类群体,一是本集体经济组织成员,该群体购买是法律允许的。风险主要存在于第二类群体,即本集体经济组织以外的城镇居民。1999 年 5 月国务院发出《国务院办公厅关于加大土地出售管理严禁炒卖土地的公告》,该公告规定: “农民的住宅不能向城市居民供应,也不能批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不能为违法建造和购买的住宅发放土地用权证和房地产证。”

除此之外,《土地管理法》第六十二条第四款规定: “农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条更明确规定: “农民集体所有些土地用权不能出让、出售或者出租用于非农业建设。”从上述规定中可以看出,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有用权。与城市房产最大的区别,这种建设在农村集体土地上的房子,其流转范围仅限于农村人口之间,不可以向城市居民供应,不能用于非农业建设。将建在集体土地上的房子卖给城市居民的交易行为不受法律保护。

4、“链尾”———权属登记风险。

城市居民购买了“小产权房”,产权不可以明确。“小产权房”因其土地性质,不可以办理国有土地用证、房地产证、契税证等合法手续。因为没办法登记权属,城市居民购买的“小产权房”将面临至少四方面困境: 一是“小产权房”没办法上市买卖,不可以办理房子的产权过户流程,也不具备房子的所有、出售、处分、收益等权利。二是“小产权房”没办法办理抵押。依据《担保法》的有关需要,因为“小产权房”受限制,抵押权人将没办法顺利将抵押物变现。三是“小产权房”没办法办理继承。

对于购买小产权房的购房者,在原购房人死亡后,其继承人仍没办法对该房子享有继承权,并办理有关的过户流程,房子价值没办法延续。四是“小产权房”没办法对抗国家的征地和拆迁。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁,对于购买该类房子的城市居民来讲可能因其并不是合格的购房者而被排斥在补偿范围以外。

5、“小产权房”风险链小结。

综上所述,从运作程序来看,“小产权房”包括了三个紧密有关的环节,即建设环节、销售环节、产权登记环节。与此对应,“小产权房”的“链首”的风险主要在于建设环节存在着是不是符合规划审批的风险; “链身”的风险主要在于购买者主体不合适,房子交易合同不受法律保护的风险; “链尾”的风险主要在于权属没办法登记,产权不可以明确的风险。这三个环节的风险构成了“小产权房”的“风险链”。

内容摘要】“小产权房”的兴起是近年来在全国各大城市周围愈加引人注目的一个社会现象。本文通过剖析,指出了“小产权房”在建设、销售、权属登记三个环节上存在的风险,构成了“小产权房”的风险链。

小产权房; 风险控制; 风险链。

 
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